Publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Por su importancia y alcance -no limitativa a la transposición de la Directiva 2014/17/UE- incluimos a continuación una breve reseña de los aspectos más importantes que introduce:

1.Tiene por objeto establecer normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

2. Contiene cuatro grandes bloques de materias:

i) normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito;

ii) régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios;

iii) y un régimen sancionador para los incumplimientos;

iv) cuestiones concretas sobre el régimen jurídico de contratación hipotecaria para exigir mayores garantías o reforzar las existentes y sobretodo introducir mecanismos de solución de conflictos.

Asimismo incorpora dos anexos:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); y
  • El Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

3. Introduce normas de transparencia y de conducta orientadas para establecer reglas homogéneas y asegurar un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación. Para ello dispone acerca de los principios de actuación básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, la información precontractual, las obligaciones de transparencia, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

4. En la fase precontractual deberá garantizarse que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo y atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando dudas y comprobando cumplido el principio de transparencia material al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

5. Establece presunciones de cumplimiento de la entrega y del ejercicio del deber de conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga el prestatario.

6. Fija asimismo normas de conducta de prestamistas, intermediarios y representantes en la elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos. El personal que evalúa la solvencia y comercializa debe cumplir además con ciertos requisitos de capacitación.

7. Se prohíben las ventas vinculadas -de paquetes integrados por el préstamo y otros productos- si el contrato de préstamo no se ofrece también por separado.

8. El volumen de préstamos contratados no debe ser el factor principal a la hora de retribuir al personal que diseña, comercializa o los recomienda.

9. Se incorpora el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida.

10. Respecto de la forma, ejecución y resolución de los contratos, se establece el derecho del prestatario a reembolsar todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones transcurridos los primeros años de vigencia del contrato y con los límites legalmente establecidos.

11. Se favorece la subrogación y la novación modificativa de los préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a fijo.

12. Y se introduce un nuevo régimen de vencimiento anticipado:

  • Solo puede tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.
  • Se sustituye el régimen de los intereses de demora por un criterio claro y fijo para su determinación.

Así, se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

  • Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
  • Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

13. El interés de demora será el remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. Sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso (exc. Art. 579.2.a)  LEC).

14. Las reglas acerca del vencimiento anticipado y el interés de demora no admiten pacto en contrario

15. Dedica un capítulo a la regulación jurídica de los intermediarios, sus representantes y los prestamistas inmobiliarios: requisitos de acceso a la actividad, régimen de supervisión, obligación de estar inscritos en un registro público, contar con prestigio, conocimientos y competencia adecuados.

16. Introduce algunas previsiones en orden a la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales:

  • Las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de los estándares o de las buenas prácticas y usos financieros que resulten aplicables, serán resueltas por una Autoridad competente.
  • Esta se erige en entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero a la que hace referencia la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo.
  • El servicio de reclamaciones del Banco de España, regulado en el artículo 30 de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, atiende las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes, que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y protección de la clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.

17. Esta Ley no resulta aplicable retroactivamente, salvo algunas excepciones que establecen las disposiciones transitorias. Establece asimismo un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo -con nuevo plazo para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias- y un régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente.

Ver texto íntegro en: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3814

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