El TS flexibiliza su criterio en materia arrendaticia: invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta contrario a la buena fe

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil) núm. 475/2018 de fecha 20.07.2018

Resulta interesante esta sentencia en un asunto arrendaticio urbano en el que se discutía la subrogación de un viudo -supuesto al que es de aplicación el -art. 58 LAU 1964 y el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994- porque la Sala del Supremo modifica su criterio jurisprudencial para flexibilizarlo atendiendo al principio de buena fe.

El art. 16 LAU dispone que el arrendamiento se extinga si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Conforme a a doctrina jurisprudencial sentada, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en dicho artículo, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Esta sentencia, reconsiderando la jurisprudencia anterior, sostiene ahora que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la
buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.

En el caso de autos, la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues estuvieron negociando el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento. Por lo que la sala declara que:

[…] Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

Ver texto íntegro en: http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8458063&links=&optimize=20180724&publicinterface=true

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