El Derecho de Superficie. La Superficie rústica

Monografía. A.E. Vilalta (2008) El Derecho de Superficie. La superficie rústica. Editorial Bosch, 2008. 680 pàg. ISBN: 978-84-9790-405-6. Galardonado con el Premio de Honor del Comitè Europeo de Derecho Rural / Comité Européen de Droit Rural (CEDR).  

Conclusiones que se alcanzan en dicho trabajo:

I. Acerca del derecho de superficie común, como categoría general.

1.- El derecho de superficie, entendido como derecho que consiente una propiedad separada, tiene un origen tan remoto en las cesiones de predios para las plantaciones como en las ocupaciones de suelo público para la construcción. La práctica identidad del conjunto de prestaciones que constituye su núcleo normativo ha propiciado históricamente un tratamiento muy similar en una y otra modalidad.

2.- Son hoy indiscutidos tanto la autonomía disciplinar de la institución superficiaria como su carácter de derecho real limitado, de goce, complejo y sui generis que provoca una propiedad superficiaria.

3.- La coexistencia de la normativa sobre el derecho de superficie en los ámbitos del derecho público y del derecho privado atestigua que esta figura responde de manera compatible a funcionalidades diversas. El ámbito de aplicación del Código Civil es además extenso y su vis atractiva provoca que resulte aplicable a todo el derecho de superficie común, inclusive el urbano, solo que en éste último caso con carácter supletorio desde la promulgación de la actual Ley 8/2007,  del Suelo. Pese a que la citada Ley parece dar a entender que disciplina el derecho de superficie en general, lo cierto es que no procede de manera explícita a modificar el régimen de la superficie común, ni regula supuestos más allá de la superficie urbana con fines edificatorios, ni deroga las previsiones que sobre la superficie común se hallan en el Código Civil, de manera que cabe entender que la regulación que la novedosa Ley 8/2007 efectúa es de significación urbana y de proyección urbanística.

La distinción verdaderamente relevante a los efectos de fijación del contenido obligacional del derecho de superficie común es la que tiene lugar por razón del tiempo de duración del derecho y de la eventual preexistencia de la obra o plantación.

4.- La superficie común es un derecho tendencialmente duradero y, aunque se discute su posible perpetuidad, nada empece a que pueda ser pactado por un periodo de tiempo prolongado, largamente prorrogado o incluso fijado con carácter perpetuo. No consiente su naturaleza, sin embargo, una modalidad indeterminada, habida cuenta que atentaría a los fines socio-económicos del instituto mismo.

5.- El derecho de superficie común, aún careciendo en nuestro Derecho positivo de autonomía tabular, es susceptible de constituirse en mecanismo instrumental de tránsito a una propiedad separada. La propiedad superficiaria se adquiere en unos casos desde el mismo momento de constitución del derecho de superficie, en tanto éste recae sobre obra o plantación consolidada (forma de adquisición derivativa), mientras que en otros, una vez es llevada a cabo la obra o plantación.

Las diversas consecuencias de estas dos distintas formas de adquirir la propiedad superficiaria se manifiestan, en su caso, en el momento de la extinción del derecho de superficie, en la fase de liquidación del estado posesorio: en el primer supuesto, el régimen de liquidación de los frutos y los gastos se llevaría a cabo, a falta de pacto, según el régimen contemplado en el Código Civil para la liquidación del estado posesorio en general (arts. 453 a 458 CC) toda vez que nos hallamos ante un derecho real limitado justificativo de la tenencia del no dueño, teniendo en cuenta, en su caso, la normativa arrendaticia aplicable para los derechos de superficie de carácter temporal y la enfitéutica para el resto. En el segundo -derecho de superficie con concesión ad aedificandum o ad plantandum- deberán aplicarse, además, secundaria pero simultáneamente, las reglas propias de la accesión previstas en los artículos 361 a 365 del mismo cuerpo legal, lo que implica practicar la liquidación con sensibles diferencias.

6.-  Por lo que hace a las fuentes de la superficie común, se estará, en primer lugar, a lo fijado en el título constitutivo; en segundo lugar, y a falta de estatuto jurídico tipificado legalmente, a las normas aplicables con carácter general del Código Civil. En tercer lugar, subsidiariamente, a la normativa aplicable según las correspondientes remisiones que efectúa el artículo 1655 del Código Civil a los regímenes de los arrendamientos y las enfiteusis, según el derecho sea temporal o indefinido. Y en cuarto lugar, a la costumbre y principios generales del derecho. Con pleno respeto de los aspectos indicados, bien podría afirmarse que el contenido del derecho de superficie es, en general, de carácter dispositivo y las pocas reglas de naturaleza cogente se desprenden del propio cuadro funcional del derecho.

7.- A la extinción del derecho de superficie común –y a falta de aditamentos convencionales- se produce la reversión y consolidación del dominio en el dominus soli sin necesidad de acto transmisivo alguno. Si el derecho se constituyó para que se construyera o plantara, se producirá transitoriamente una concurrencia de propiedades sobre cosas distintas (finca/plantación, edificación) y por efecto de la reviviscencia del principio de accesión el propietario del suelo podrá devenir propietario de la plantación o construcción subsistente. En estos supuestos, habida cuenta de que que nos hallamos ante un derecho real limitado no solamente justificativo de la tenencia de la finca por el no dueño (el superficiario) si no, además, de la construcción o plantación efectuada, deberá acudirse, a falta de pacto y de estatuto propio del derecho real, a las reglas de liquidación del estado posesorio de los artículo 453 y ss del Código Civil para suplir dicha laguna, secundadas por las reglas que rigen la accesión inmobiliaria secundariamente, aunque no en menor medida,  porque la situación de concurrencia de los dos dominios encuentra reglas más acordes para su liquidación en el régimen de la accesión inmobiliaria, que resulta compatible según es admitido de manera constante por la doctrina y la jurisprudencia de nuestros Tribunales. No en vano, el derecho de superficie es el resultado de una derogación convencional del principio de accesión inmobiliaria.

En consecuencia, todo lo que se halle unido a la finca pasará a ser propiedad del dominus soli previa indemnización por la mejora, consistente en el abono del importe de los gastos o bien del aumento de valor de la finca merced de la mejora.  Esta adquisición no será automática y dispondrá el superficiario de un derecho de retención. 

Ahora bien, a mi juicio, la posibilidad que brindaría la accesión inmobiliaria al dominus de obligar al antiguo superficiario a la compra del terreno no resultará aplicable en la superficie común porque esta opción no se aviene con el cuadro funcional del derecho mismo, que tiene como finalidad facilitar a los terceros una tenencia en calidad de propietario sin tener que acudir a la adquisición definitiva del dominio.

II. Peculiaridades de la superficie rústica.

1. La más señalada característica que permite identificar la superficie rústica de otros derechos con los que guarda analogías es, sin duda, la propiedad separada que atribuye al superficiario sobre la plantación o cubierta vegetal, y todas sus implicaciones jurídico-reales; sin que resulte relevante si ésta es fruto espontáneo o resultado de una actividad humana. Pero hay otras: es un derecho que no se agota con su uso, no provoca situaciones de condominio, permite aprovechamientos simultáneos distintos en favor de diversos titulares, es transmisible y gravable, comporta habitualmente el pago de un canon o pensión y se sella en relaciones económicas a largo término.

2. El ordenamiento jurídico a través del artículo 30.3 del Reglamento hipotecario positiviza dos actividades, la siembra y la plantación. Una interpretación lato sensu que tenga en cuenta su funcionalidad permite definir la superficie rústica como aquella que autoriza el ejercicio de una actividad de producción y/o mantenimiento de una cubierta vegetal, lo que da acogida favorable a las economías emergentes y  la promoción del desarrollo rural.

Es posible, por no impedirlo la legislación civil, constituir derechos de superficie rústica en terrenos que no gocen de tal condición, porque la finalidad socioeconómica es la misma, sea cual fuere la calificación del terreno.

Cuando el derecho de superficie rústica recae sobre montes, la legislación específica tiene incidencia en las relaciones jurídico privadas por introducir tal legislación, como debe ser, particularidades de calado en el estatuto de la propiedad del suelo y en la propiedad superficiaria.

3. En lo que concierne a los requisitos de su constitución, la jurisprudencia de nuestros Tribunales viene exigiendo una “categórica constitución”, esto es, su formalización documental (sea en documento público o privado). Sin embargo, la constitución del derecho no comporta especiales exigencias formales, si bien la existencia de muy diversa normativa estatal y autonómica introduce particularidades en las superficies sobre montes, montes vecinales en mano común, montes proindiviso y derechos de superficie de naturaleza civil regulados en las Comunidades Autónomas con competencia para ello.

4. El derecho superficie rústica admite contraprestaciones muy diversas. Adquiere especial relevancia para su fijación la prexistencia o no de plantación o arbolado, frutos pendientes, o condiciones especiales de liquidación del derecho. Si la compensación in natura consiste en la adquisición de la plantación a la extinción del derecho, no cabrá en estos casos, salvo pacto en contrario, exigir indemización alguna por la entrega de la misma, sobre no producirse enriquecimiento injusto alguno que lo autorice.

El pago de un canon no conforma ni es elemento esencial del derecho real. Las consecuencias son significadas porque si la carga -consistente en el pago- no es de naturaleza real sino personal, la transmisión del derecho de superficie y la propiedad superficiaria no libera al superficiario originario si no es con el consentimiento del dominus soli. No hay inconveniente en que las partes pacten esta prestación con naturaleza real.

5. La superficie rústica adopta habitualmente una modalidad temporal a largo término o ilimitada, lo que no obsta a que pueda también pactarse a perpetuidad. Cuando, por inadvertencia, no se hace constar el tiempo de su duración, a falta de pactos que permitan vislumbrar la voluntad de las partes, se estará a la propia duración de la plantación.

Por otra parte, nada impide que se constituya una superficie rústica sobre parte de una finca que no alcance la Unidad Mínima de Cultivo o en su caso, la Unidad Mínima Forestal: una cosa es esa Unidad Mínima, que obstaculiza la división de la finca y otra muy distinta es que se comprometa el uso de una finca que no alcance esa Unidad. En cualquiera de los casos, se trata de fijar una dimensión suficiente para el desarrollo racional de la explotación. Es posible asimismo su inscripción registral sin necesidad de iniciar expediente alguno de segregación o división.

6. Antes de la plantación el dominus soli goza todavía de las utilidades del terreno afecto al derecho de superficie, de manera que, como propietario, quedará también obligado a su mantenimiento y a sufragar los gastos por ese concepto. Iniciada la siembra o plantación, las obligaciones de uno y otro deberán guardar una correspondencia o proporcionalidad con sus respectivos goces. Efectuada la plantación, el dominus soli se verá privado de toda utilidad que resulte incompatible con el derecho constituido y esta afectación real, cuando es sobre la total finca y priva de las utilidades de la cosa a su propietario, justifica que las cargas y obligaciones recaigan desde entonces sobre el superficiario.

El criterio de reparto de cargas deberá efectuarse, en cualquiera de los momentos descritos, siguiendo la tradición de Derecho común: a falta de pacto en contrario, las cargas se repartirán, de modo que aquéllas conexas al goce de la cosa, gravarán al superficiario, mientras que las que se derivan de la finca, a su propietario.

7. Una cosa es que la finca sirva al destino que le corresponde según su naturaleza, obligación que pesa sobre el dominus soli, y otra que se halle en las condiciones idóneas para llevar a cabo un concreto uso acorde a dicho destino, lo que no es ya exigible a éste si no fue expresamente convenido.

Forma y sustancia resultan conceptos ajenos a la superficie rústica. Si nada se conviene, la obligación del superficiario se limita a un actuar civiliter, sin abuso de derecho. El superficiario debe hacer un uso adecuado que asegure la conservación del bien gravado (el suelo), esto es, que no haga devenir ilusorio en el futuro su uso por el dominus conforme a su destino económico-social.

-Respecto el fundo, deberá conservar el destino de la finca. Cualquier decisión que comporte una transformación del suelo que comprometa su destino exigirá la aquiescencia del dominus soli.

-Respecto de la plantación, podrá llevar a cabo actos de disposición; a fortiori, también modificar la sustancia, forma y destino socioeconómico. La distinción entre fruto y producto resulta intrascendente a los efectos de la concertación de un derecho de superficie. Lo relevante es la diferencia entre producción y capital. La percepción de producción sin merma del capital será aquella que no comprometa su renovación.

8.  Objeto del derecho de superficie rústica es el fundo afecto y la plantación si la hubiere. La pérdida de la plantación no extinguirá el derecho de superficie, puesto que perecen los árboles mas no el derecho, que autoriza a plantar y replantar sobre el fundo.

9. Por lo que hace a la liquidación de las mejoras, si la propiedad superficiaria recae sobre fundo plantado, el título constitutivo debió expresar en qué condiciones el superficiario deberá restituir la finca. A falta de pacto, si el capital de la finca era una plantación consumible, el superficiario podrá disponer libremente y cumplirá restituyendo la finca en el estado en que se encuentre, siempre que sea acorde a su destino (según su naturaleza y su finalidad socioeconómica) y, en su caso, con respeto de los planes dasocráticos.  Si la plantación lo fuera de árboles no consumibles deberá restituir los ejemplares o sustituirlos por otros de la misma especie y calidad.

Cuando no hubiere plantación en el momento constitutivo, extinguido el derecho, deberá estarse a la finalidad económica perseguida por las partes: si la finca se cedió para su puesta en valor, bastará con que se entregue en condiciones aptas para el destino proyectado. Si lo fue para su repoblación, deberá entregarse convenientemente plantada. Si, finalmente, se cedió con el único fin de obtener una contraprestación económica sin más, bastará con entregar la finca en el mismo estado en que se encuentre.

10. Las partes pueden pactar que, a la finalización del derecho, el antiguo superficiario devenga propietario separado de la plantación respecto del suelo, provocando de nuevo una derogación, esta vez a perpetuidad, de la regla de accesión inmobiliaria, por pacto.

Esta situación, atípica pero posible, se distinguiría de la superficie y de la enfiteusis, respectivamente, en el hecho de que provocaría una propiedad separada definitiva, permanente e irredimible, jurisprudencialmente admitida porque la regla del 361 CC no es imperativa, de manera que por el pacto de adquisición expresado, es posible convenir una nueva derogación del principio, esta vez ya con el ropaje de la propiedad separada.

11. Derecho de superficie y propiedad superficiaria disponen mecanismos de tutela procesal diferenciados.

El derecho de superficie, provisto o  desprovisto de plantación, consiente la interposición de mecanismos de protección posesoria porque este derecho real de goce autoriza, per se, a ocupar el terreno en la medida de la necesidad del superficiario a los fines del negocio subyacente y esa incipiente detentación de la finca merece disponer de mecanismos de tutela procesal. El artículo 250. 1. 4 de la Ley procesal civil no deja lugar a dudas al disponer que es objeto de protección sumaria la tenencia o posesión de cualquier cosa o derecho. Como titular de una propiedad podrá el superficiario asimismo acudir a las acciones declarativa de dominio y reivindicatoria.

Por su parte el dominus soli podría proceder, en supuestos de impago de renta, a la interposición del proceso verbal de desahucio, al cual podrá acumular la reclamación de las cantidades adeudadas con independencia de la cantidad que se reclame.

Puede consultarse texto íntegro de la obra en el siguiente enlace: https://drive.google.com/file/d/1j-JWT4ZcCtf9GkivGAMt9nOtcYRj2MzO/view?usp=sharinghttps://drive.google.com/file/d/1j-JWT4ZcCtf9GkivGAMt9nOtcYRj2MzO/view?usp=sharing

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